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房地产商 购房者 律师:房地产纠纷谁之过

2014-07-13  来自: 广东陆台律师事务所 浏览次数:190

一年一度的“3·15”又来临了,而近年来不断飙升的房地产纠纷话题又一次被推到了风口浪尖上。这几天记者不断地接到关于地产纠纷的投诉电话,还亲历了一场全国数额很大的退房胜诉案。同时去年一年被炒得沸沸扬扬的朱明瑛状告建国物业的案子也在3月15日当天开庭。

是开发商越来越没有诚信只顾眼前利益?还是购房者越来越无理取闹致使纠纷不断?本期我们将就“3·15”这个特殊的日子奉献给大家一期特别的报道,以供大家探讨。同时我们也请到了纠纷的三大参与者——房地产商、购房者、房地产律师。他们各诉其苦、他们各执一词、他们都有话要说……

消费者诉苦

理想与现实差别咋就那么大?

购房人张先生:

要说这房子我是真看上了,但在签合同的时候发现合同中没有售楼员给我讲的南侧绿地,当我要求将其写入合同时却遭到拒绝,说这合同已经打好了不能随便乱改。在我的再三要求下,他们经理出面来了一句“要不你就签,要不你就别买。别人不都那么签的吗?”。看着销控表上越来越多的红旗,一狠心:“别人不都是那么签的吗?”于是睁着眼睛,吃下了这哑巴亏,把合同就签了。交房时就听天由命吧。


××花园业主王女士:

买房时听售楼小姐说的小区那叫一个好,看楼书画的房子那叫一个漂亮,那时我就天天想象自己住进自己的房子“听门前溪水流过,看倦鸟飞过山前”,结果自从搬进小区,门前的那条所谓的“河”就从来没流过水,垃圾却在里面越堆越多。要说那楼书中的山到是能看到,但得身子探出阳台并与地面呈60度角才能看到秃山一角,这哪叫赏山景啊?纯粹一活受罪。


××城业主马先生:

我当初买房子的时候是打算和女儿一家一起住的,但去年女儿一家移民去澳大利亚了,这150多平方米的房子我们老两口住着太大了。我本打算把这套房子卖了换个小点的,但当要卖房子的时候人家却怀疑我的房子是不是自己的,因为我没有产权证。但这也不能怪我啊!我都入住6年了,开发商也没把产权证给我啊?可是无论我怎么说,别人就是不相信,在实际操作中也办不成房产的过户手续,结果我们老两口现在还“陪”着这个大房子过日子!


购房者许小姐:

我先生1.95米的个儿,当初就是看上这个房子的层高够高才决定签的合同,结果在入住以后他老说一进屋就有压抑感。我们一直没有找到原因。一次偶然的换顶灯,安灯的师傅说了一句“你们家的层高可够低的”才引起了我们的注意,结果一量,层高足足较原来的尺寸矮了6厘米。我们当时那叫一个气啊!


开发商无奈

众口难调支持合理维权

北京金时代置业有限公司营销总监慕林

每一个公民都有维护自身利益的权利,我们也支持消费者合理的维护自己的权利,但这种维权必须规范在法律的框架之下。购房者如有不满可以与开发商进行沟通,如果仍不能达成共识,可以拿出法律武器来捍卫自己的权利,闹事是解决不了问题的,这对于建立我国的和谐社会也是不利的。

同时一些媒体的舆论导向也是有失偏颇的。媒体的社会监督作用是很重要的,但当面对纠纷时,媒体应多方了解情况再进行报道,如报道片面也容易造成社会的误解。

开发商的群体是很大的,的确存在一些不规范现象,但社会不能以点代面而把这个行业都予以否定。这对于那些操作规范、守法、有社会责任感的开发商来说是不公平的。

北京鸿基世业房地产开发有限公司副总经理王振平

随着网上签约和新版合同的颁布实施,房地产纠纷比前几年要大幅度减少了。尤其是新版合同把以前容易出现矛盾的地方都明确了,大大减少了出现纠纷的可能性。由于物权法还未颁布,可能以后的纠纷会多出现在业主与物业方面的矛盾上。

开发商的冤表现在两个方面:一方面由于对政策法规的不了解或疏忽可能会造成工作方面的过失。

另一方面就是自己的手续真的不完备,开始就是报着蒙骗客户的思想。但这种情况已经越来越少了。


律师评理

位置不平衡导致矛盾产生

北京市英岛律师事务所邓泽敏

在我国,房地产业还属于新兴产业,房地产法律法规不是非常完备,尤其是质量保证及价值体系。加之市场行为超前,因此存在众多“模糊”、“空缺”之处,这直接影响法官司法审判的公正与效率、消费者维权的顺利和保障。

同时房地产企业法律意识不强,违反程序或违约、侵权等行为较多。不少企业在涉及房地产的民事活动中不能依法办事,引起纠纷。

作为消费者首先要增强法律意识,不要盲目相信楼书广告或售楼小姐的口头允诺。其次在订立商品房买卖合同时,要尽量细致、明确。再次要确立相对平和的购房心态,避免自己处于失望、被动的境地。在采取法律手段维权前,进行必要的策划,采取可行、到位的诉讼策略及应对措施,减少不必要的损失。


北京市律师协会秦兵

购房者务必要关注合同,凡是所要求的事项和担心的事情都要写进合同,如果开发商以种种借口为理由拒绝写进合同,那么消费者就可以认为这一点他是做不到的,就应该拒绝买房。有合同就有权利,没有合同就没有权利。

北京市律协物权法委员会主任李晓斌

我觉得目前房地产市场上的纠纷主要是由于房子已经成为老百姓生活中特别重大的消费品。消费者在实现房产消费的时候由于缺乏经验以及专业知识,常常处于弱势,容易处于被动的地位。这种现象在签订合同的时候表现得尤为明显。

在绝大多数的时候,购房合同是由开发商提供给消费者的,也是单一由开发商制定的,这样,在消费者与开发商之间,在购房之初就已经是不平衡的状态了。我觉得相关部门应该加强房地产合同的管理。消费者在陷入房地产纠纷之中以后,应该首先找到相关协调部门加以协调,不要寄希望于同开发商直接协商。


北京市汇佳律师事务所主任律师邱宝昌

现在房地产市场的纠纷主要有两种情况,一种是商品房买卖上的纠纷;另外一种是业主与物业公司之间的纠纷。首先商品房买卖的纠纷主要是由于房价过高,开发商夸大事实、进行虚假承诺,商品房面积缩水等原因引起的,这样的纠纷历来就存在。

其次是业主与物业公司之间的纠纷。业主买了房子住,开发商就会派给他们一个“管家”,业主就要为这个管家付钱。但是关键的问题是这个管家不是业主自己选的,而是由开发商指定的,所提供的服务也是不能选择的,这就在根本上使得业主和物业公司处在了不平衡的状态上。


专家说案

以案说法专家教你怎么办

近日,中国消费者协会披露,自1998年到2003年6月间,房地产业消费者投诉始终呈现高速增长态势,同比增长比例高的年份达到61.99%,低的2003年也有9.64%的增长幅度。去年全国受理了33968件房地产产业消费者投诉,比2004年下降了25.7%,成为了此类投诉7年来的首次下降。母建华还透露,房地产业的投诉集中在3个方面:首先,60%反映的是商品房质量问题。其次,是夸大、虚假宣传误导消费者。第三,是承诺不兑现。我们选取了3个典型案例,并请到了业内的知名律师孟宪生先生给予案例解答。


案例1

两个合同绑一起签还是不签?

全国数额巨大的退房胜诉案当事人杨先生按规定交清了房款,但开发商却以其不签被指定的物业公司为由延期交房。于是他把紫玉房地产开发公司告上了法庭,并经过法院1、2审判定紫玉房地产公司败诉。

杨先生是于2003年8月13日与紫玉山庄房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》,并随后签署了关于付款方式的《补充协议》。《补充协议》中规定杨先生应于2003年10月15日之前付清房款,而紫玉山庄则应于房款到账后15日内将别墅交付杨先生。交完房款后杨先生高高兴兴地准备收房入住,不料这时紫玉房地产开发有限公司却要求其签署一份物业合同,要求其同意接受北京集祥物业管理有限公司的管理。针对这份带有“霸王”性质的强制合同,杨先生愤怒地表示了拒绝,并坚信有之前签署的那份《补充协议》中的相关规定存在,开发商方不敢不按期交房。但随着时间的推移,开发商真的因为他拒签那份物业合同而拒绝交房。于是杨先生把紫玉房地产开发有限公司告上了法院。经法院终审判定紫玉房地产公司败诉,要求其退还607万元房款以及违约金及案件受理费。

但当本报记者采访杨先生时,杨先生告诉记者,由于一些原因,紫玉房地产开发有限公司并没有依据法院的判决于判决书下发10日内返还其购房全款,一直到记者发稿时止紫玉地产的相关人员还在找人与杨先生协调能不能在2006年年底分期把房款还给他。

专家解读:合同依法成立,对合同当事人就具有约束力。合同债务人应当全面、及时地履行合同约定的义务。任何一方不能擅自对合同条件进行变更。本案中的房地产开发企业要求先签订物业管理合同才能交房的行为,是擅自变更合同条件,属于违约行为。

买卖合同一方违约的,守约方可以要求违约一方承担违约责任,也可以依据合同约定或者法律规定,通知违约方解除合同。本案杨先生请求法院依法判决开发企业承担违约责任支付违约金主张是正确的。解除合同是形成权,当事人应当不依赖法院直接行使该权利,只要解除合同通知送达开发企业即生法律效力。


案例2

8年过去仍未拿到房产证

朝阳区左家庄中街力鸿花园的数百户业主从1998年11月入住开始就为房产证发愁,结果一等再等,8个年头过去了房产证还是了无踪影。像他们这样的情况在小区2、5号楼还有相当一部分,业主们曾经通过法院和仲裁委员会状告开发商而取得胜诉,判决开发商在两个月内给业主办理房产证,并给予金额的经济补偿。

然而,业主们了解到,未办理房产证的主要原因是开发商没有交齐土地出让金,他们的房子也没有在朝阳区房屋权属登记中心备案,该项目的开发商资金链已断裂,更无从谈起开发商办理房产证的承诺兑现与赔偿。

专家解读:本案属于商品房买卖合同纠纷,买卖合同的出卖方在出卖时有保证房屋质量合格以及产权合法的担保责任。本案的特殊性在于开发企业没有承担法律责任的能力。如果通过诉讼解决,不能实现买受人希望达到的目的。

本人认为,要解决这个问题,应当由律师事务所等第三方机构介入,制定全面解决问题的法律方案,建立信任机制,解决目前的困境。建议通过设立信托的方式,设立信托账户托管开发企业的债权—尾款,再用尾款交纳土地出让金,协助开发企业办理产权初始登记。之后,再办理房屋的转移登记。


案例3

新老物业交接难小区居民受煎熬

本月初,美然动力社区业主委员会决定聘任昆和景乐物业公司为小区物业。小区的业主在感到些许欣慰之余也有些疲惫,毕竟他们受物业之困已有两年多了。

事实上,2004年美然动力社区业主入住到今年年初,小区物业状况一直处于半瘫痪状态。起初,美然动力社区聘请的物业公司为美晟物业,但双方就收费问题始终无法达成一致。2004年8月美然动力街区在业主委员会正式成立后重新聘请了新的物业公司,但原物业公司却以种种理由拒绝撤出,双方于2005年打起了官司,法院在终审判决美晟物业败诉并限期撤离后,原物业仍以部分业主未交纳物业管理费为由拒绝撤离。直至今年年初,朝阳区相关领导通过三间房乡政府紧急召集美然动力街区的各方代表召开协调会议解决当前问题后,因移交问题无法解决而退出的四方佳园物业方才重新入驻美然。不想,2月初,刚入驻小区不久的四方佳园物业又因收费问题,选择了离开,小区出现无人管理的局面。现在,小区终于有了新物业,业主们表示,希望这次真的可以使自己的权益得到充分的维护。

专家解读:美然动力社区的物业管理纠纷本质上属于物权纠纷,业主有权通过业主大会决议解聘物业管理企业或者选聘物业管理,这是业主拥有的排他的权利。前期物业管理企业撤出后,小区出现的混乱局面,也说明小区业主委员会处理危机的能力不足,需要各物业管理小区应当完善小区业主大会议事规则,健全业主委员会处理突发事件的制度。但是,应当说明一点,按照现行法律规定,小区选聘物业管理企业这种重大问题,必须经过2/3业主的通过。任何机关和个人都不能超越法律,否则欲速则不达。


记者手记

买房人的尊严

这一周,明显感觉到关于购房者维权的报道或是消息多了起来,都是这“3·15”闹腾的,大家都像是商量好的一样,纷纷在这个消费者“说话硬朗”的日子当了一回“上帝”。虽然,现在已经有人在质疑“我们到底应不应该把3·15当个节过”,但个人认为应景的东西还是要有的。否则,让已经憋了一年“怨气”的消费者无处撒气,后果岂不是更严重。

说到房产维权,这两年可没少成3·15的“靶子”,而买房人似乎也寄希望于这一天,能够在社会舆论力量的帮助下,可以给某些“黑心”的开发商施加压力,使自己的合法权利得到维护,找回作为买房人的尊严。声讨是不能避免的,而在指责那些不负责的开发商的同时,也要看到另一些开发商为保护购房者权益和尊严所付出的努力和诚意。也许,现在这些努力和诚意仅仅是星星之火,但相信随着房地产发展越来越法律化和规范化,终有一天会成就“燎原之势”。


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